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对那些在高位利率时期申请房贷的朋友来说,大家该怎么办呢?有没有什么办法可以降低房贷利率呢?


进入2022年下半年之后,很多地方的房贷利率确实持续下降。

目前大部分地区首套房最低利率只有4.1%左右。

不过在9月30日,央行发布了一个文件,允许那些在6~8月份新建商品房同比和环比都下降的城市,在2022年12月31日之前申请的新房贷,可以根据自身的实际情况去进行定价,不再受到利率上下浮限制。

在央行这个政策出来之后,那些符合条件的城市马上对利率进行了调整。

比如广东清远前段时间就出台了一个新的政策,首套房利率可以在LPR的基础上下调60个基点,而目前5年期以上LPR的利率是4.3%,这意味着目前清远首套房利率最低可以做到3.7%。

但至于这个利率是不是最低的,我们不敢保证,因为目前有些城市已经不再设定房贷利率下限,比如广东的湛江等一些城市就放开利率下限,所以不排除其他地方利率有可能比3.7%还要低。

而且3.7%的利率,目前已经是历史最低水平了,之前房产利率最低是发生在2016年的时候,当时个别城市房贷利率最低只有3.9%左右,而目前房贷率已经突破了这个记录。

在房贷利率下降之后,大家的购房成本会明显下降,假如未来房贷利率没有太大变化,同样是100万贷款,等额本息30年,目前的利率至少比前几年省二三十万。

在前几年房贷利率比较高的时候,很多地方房贷利率都达到5%以上,个别地方即便是首套房,利率都可以达到5.5%以上,如果是二套房利率甚至有可能达到6%以上。

对这些在高房贷利率时期申请房贷的人来说,看到目前的低房贷利率,大家肯定是非常羡慕的,甚至有些人在想方设法去蹭这个低利率,从而降低房贷压力。

那对那些在高位利率时期申请房贷的朋友来说,大家该怎么办呢?有没有什么办法可以降低房贷利率呢?

首先可以肯定告诉大家,目前的房贷利率大多都是实行LPR模式,除非是前两年在房贷利率转变的时候,大家选择固定利率模式。

假如大家选择LPR模式,在整体利率下降的背景下,大家的房贷也会跟着下降的。

从各大银行的实际情况来看,大部分银行调整利率的时间点都是每年的1月份,这意味着到了2023年1月份,大家的房贷就会重新定价。

按照目前房贷利率走势来看,2023年1月份在重新定价的时候,房贷利率大概率会出现明显的下降。

至于能下降多少,关键要看大家申请房贷的时间。

第一种情况、2019年10月份之前申请的房贷。

对于2019年10月份之前申请的房贷,央行曾经发布过文件要进行LPR模式转变,当时大家有两种选择,一种是继续选择固定利率模式,另一种是选择LPR模式。

如果大家选择固定利率模式,那这个利率永远都不会改变,直到大家还清房贷为止。

但如果大家选择LPR模式,最终的利率就是LPR加上加减值,其中加点值是大家的实际利率跟2019年12月份LPR的差值。

如果大家的差点值是30个基点,到2022年12月份LPR仍然维持在4.3%,那重新调整之后,大家的实际利率就是4.6%,这个利率整体算下来也并不是很高。

但是如果大家在转变成LPR模式的时候,差点值比较高,比如达到100个基点,那即便目前lpr水平比较低,但整体算下来大家的利率仍然比较高。

如果2022年12月份lpr是4.3%,即便2023年1月份调整,大家的利率仍然能达到5.3%,这个利率仍然是比较高的。

第二种情况、2019年10月份之后申请的贷款。

这种情况很简单,在利率调整之前,参考上一期LPR进行调整就可以。

如果房贷利率调整时间是2023年1月份,而2022年12月份的LPR是4.3%,那调整之后的房贷利率也是4.3%。

那对于这些利率比较高的朋友来说,有没有什么其他的办法可以进一步降低房贷利率呢?

办法倒是有,但是潜在的风险比较大。

这种办法主要有两种。

第一、将房子卖给亲戚朋友,以他们的名义重新申请贷款。

假如大家的房子已经满5年,可以考虑把房子卖给亲戚朋友,这样就可以重新申请贷款,重新申请贷款就可以按照目前的利率水平来执行。

但这种做法的前提是,你必须找到愿意帮你申请房贷的亲戚好友,而且他们的条件必须符合银行的要求,如果条件不符合,那也行不通。

不过能不能找到这样的亲戚朋友,那就很难说了,毕竟如果以他们的名义去买房,就会对他们的购房资格产生影响,假如未来他们想买房了就属于二套房,到时首付更高利率也更高,所以有没有人愿意帮忙那就很难说了。

第二种、转化成经营性贷款。

假如大家有企业,而且企业在正常经营当中,可以考虑把按揭贷款转化为经营性贷款。

具体做法是可以找一些担保公司进行赎楼,把剩下的按揭贷款一次性还清,把房子赎出来,再抵押给银行申请经营性贷款。

目前经营性贷款利率是比较低的,很多地方经营性贷款利率只有3.5%左右,这个要比房贷利率更低。

如果大家的企业经营各方面没有问题,通过这种置换方式,确实能够节省不少利息。

但如果大家没有实际经营的企业,这种方式就行不通了。

可能有些中介会忽悠大家,帮大家办一个空壳公司去把按揭贷款转化成经营性贷款,但这种风险是非常大的。

假如未来银行加大信贷管理力度,在审查的过程当中发现客户恶意把按揭贷款转化成经营性贷款,那这种就属于违规行为,对于违规信贷,银行随时有可能提前抽贷,到时你就必须把所有的本金还清,这种压力是非常大的,所以我不建议大家这么做


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