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对于按揭购房者来说,5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。 假设从银行等额本息贷款300万、房贷利率为LPR+0基点、贷款期限30年,LPR下调后,月供将从约15111元减少为14846元,每月还贷减少265元;总利息从244万元降至234.5亿元,将减少大概9.5万元。


今年内LPR迎来了第三次调整。

8月22日,央行宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR从3.7%下调为3.65%,5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR,该数据在今年1月前已维持20个月不变。今年1月20日,5年期LPR从4.65%下调为4.6%;5月20日,5年期LPR从从4.6%下调至4.45%,超预期下调15个基点(bp)。

此番5年期以上LPR再次下调15个基点,符合市场预期。

下调五年期以上LPR,最大的作用是稳定预期,对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款等有积极作用

对于按揭购房者来说,5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。

假设从银行等额本息贷款300万、房贷利率为LPR+0基点、贷款期限30年,LPR下调后,月供将从约15111元减少为14846元,每月还贷减少265元;总利息从244万元降至234.5亿元,将减少大概9.5万元。

对于此次LPR的下调,市场早有预期。明显的信号是,8月15日,央行开展4000亿元1年期MLF操作(含对8月16日6000亿元MLF到期的续做)和20亿元7天期逆回购操作,中标利率分别为2.75%、2.0%,均下降10个基点。

方正证券分析师认为,央行缩量降息既有主动主动因素也有被动因素。历史经验上,按揭贷款利率领先商品房销售大约两个季度,货币条件是房地产市场重要影响因素。

今年以来,房贷利率进入持续下降通道。5月15日,央行、银保监会更发布通知,将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点,二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

如果按首套房贷利率下限LPR减20个基点计算,此番LPR下调后,等额本息贷款100万、期限30年,月供将从4919元下降至4831元,每月节省88元。

贝壳研究院数据显示,2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%,二套利率为5.07%,分别较上月回落7个、2个基点;7月平均放款周期为25天,较上月缩短4天。

天风证券分析师孙彬彬认为,考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”,需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。

天风证券研报指出,参照历史最低水平,2008年底首套房贷款利率达到4.158%(在5.94%的基础上打7折),个人住房贷款加权平均利率4.34%,当前两项指标分别为4.25%、4.62%,后续分别需要至少降低10、28个bp才能达到历史低点。

方正证券分析师也认为,据央行二季度货币政策执行报告,6月新发放个人贷款加权平均利率快速下降87bp至4.62%,对比企业贷款已降至有统计以来低位,个人住房贷款较低点还有30bp的空间。

为了稳定房地产市场,房贷利率下调的同时,陆续有城市放松限贷政策。

据克而瑞统计,今年以来,已有83城放松限贷,其中57城首套房首付比例下调至20%,例如兰州、贵阳、南通等;33城二套房首付下调至30%,如南宁、西宁、绍兴等。

融资规模通常反应市场主体对未来发展的信心,而7月居民新增信贷规模持续低迷。

据央行数据,7月居民中长期贷款新增1486亿,虽维持正增长,但同比减少2488亿,同比降幅高达62.6%。1-7月,居民新增中长期贷款17084亿元,创近年来同期新低,同比下降56%。

克而瑞研究中心表示,目前许多城市的房贷政策呈放松趋势,但当前居民部门杠杆率偏高,叠加信用危机下居民对期房交付信心不足,又因疫情冲击对未来预期收入偏悲观,多数对加杠杆购房呈谨慎观望态度,按揭投放低迷下房企销售回款进一步承压。

可以看到,当前楼市仍未出现明显好转。

国家统计局发布2022年1-7月全国房地产开发投资和销售情况显示,7月销售面积9255万平方米,同比下降28.9%(上月为同比下降18.3%);开发投资金额为1.11万亿元,同比下降12.3%(上月为同比下降9.4%)。

另克而瑞数据,TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%,降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅,也仍保持在49%的较高水平。

中银国际分析师指出,为了稳住当前市场脆弱的信心,守住不发生系统性风险的底线,政策有望进入新一轮释放期,房企纾困力度和购房需求放松都有望进一步加强。


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