对美国房市2023年的预测，两大房地产平台Realtor.com和Redfin各有说法。

比如，Realtor.com 预测2023年房价和租金都将继续攀升，只是增幅要比2021年早些时候温和很多，利率会处在高位，但不会再大幅上升。而Redfin预计2023年房屋销售将降至十多年来的最低水平，房价将会是十年来首次下跌，租金也将下降，贷款利率将下降，年底达到6%以下。

01 房价 Realtor.com：2023年全美房价将同比增长 5.4%。

虽然今年加息彻底打击美国的房地产市场，但是预计明年房价不会崩盘。房价增长将继续放缓，甚至可能在某个时间点会有所下降，房市调整可能持续到2025 年。

Redfin：房价将出现十年来首次同比下降，但不会出现法拍潮。

Redifin预计，2023年房价总体将下降约4%，至36.8万美元，这是自2012年以来的首次年度下降。2023第一季度，房价会同比下降2%，第二、三季度下降5%, 第四季度下降3%。但由于明年房源数量仍会接近历史低位，所以价格应该不会暴跌。有一种情况，如果抵押贷款利率下降速度超过预期，或者新上市房源量极少，可能会刺激房价上涨，使得2023年房价基本保持同比持平。但是这种情况的可能性不太大。

即使明年房价下跌，现有屋主锁定了低利率，还有充足的房屋净值，所以法拍潮不太可能发生。
目前就业市场仍然强劲，即使经济出现衰退，经济学家们也预计会是温和的衰退，失业率小幅上升，因此大多房主不太可能拖欠房贷。

02 房屋库存量  Realtor.com

待售二手房屋库存量将上升22.8%，但这并不意味着更多卖家想卖房，而只是房子呆在市面上的时间将变长，能付得起的买家会更少，这样堆积起来，库存就会上升。

虽然库存会增加，但还是低于正常时候，比如2023年库存预测将比2019年低15%，别忘了，2019年的时候，全美已经是房屋短缺的情况。建商不会在2023大量新建了，所以新房开发预计将同比下降5.4%。

建商建不起，买家也买不起，因为不管是土地、建材、人工还是利率都很高。

预计新建住宅的许可证发放和新房开工数量都将减少约25%，建商将重心转向公寓楼和多户住宅（multi-family)在内的租赁住宅，因为租赁需求不会下降。明年房屋翻新比新建要多，因为人们买不起房了，会更倾向于装修改造现有的房子，使其变得更好。

03 房屋销售量 Realtor.com

预计2022年全年销售量将下跌13.8%，2023年继续下跌14.1%。明年销售总量大约在453万套，是自上次2008-12年金融危机以来的新低，下半年可能才会缓慢复苏。这些预测都是二手房，不包括新房。一般春季都是房市比较火的时候，Realtor.com预计明年开春可能会是个“寒春”。

因为买房的，因为高房价、高利率，买不起。租房的，因为高租金，存不下更多钱，也买不起。
换房的，因为锁定了之前的低利率而不想卖，即使想换更小的房，有可能费用都会比现有的高。
Redfin 基本面预测：2023年的房屋销售量将比2022年减少约16%，比2021年巅峰时期下降30%，达到430万套。这将比2011年以来的任何一年都要少。

第一季度销售量同比下降31%，第二、三季度继续减少，但是幅度变小，第四季度持平2022年第四季度。新建住宅的销售量将减少约20%，全国新房销量约50万套。而且也会迎来自80年代以来最低的换房率，每1000户家庭中只有32户将出售自己的住房。因为买家不想购买，卖家也不想出售。低需求，加上拥有低抵押贷款利率的房主不出售房屋，2023年上半年，房源将继续下降。

“最好”预测：如果通胀率下降速度快于预期，联储放慢加息，利率下降的话，那么2023年的销售额下降会在12％左右。

“最坏”预测：如果通胀持续，销售量可能会更糟，同比下降27%。

04 抵押贷款利率 Realtor.com

利率将上升至7.4%，年底至7.1%。

Refin 预测贷款利率将下降，年底将低于6%，30年期固定抵押贷款利率将降至5.8%左右，2023年平均利率约为6.1%。如果通胀降温速度快于预期，就业市场放缓，利率可能会在年初降至6%，然后剩余时间稳定在5.8%左右。如果通胀无法下降，利率可能保持高位，在年底前缓慢下降，略低于6%。

05 房价可负担性 Realtor.com

每月房贷支出中位数将比同比上涨大约28%, 比2021年翻2倍。今年10月底的月供中位数比2021年多了75%。

Redfin 即使房价同比下降4%，2023年，购房者的月供仍将比疫情前的2019年高出63%左右。而在这段时间内，工资增长仅约27%。如果利率从6.5%降至5.8%，买一套40万的房，每月月供将减少150美金。如果买房预算在月供$2500，利率6.5%，可以买一套$383,750的房。如果利率下降至5.8%，每月同样房贷支出，可以买$406,250的房。而同样的月供，回到2020年3％的利率，就能买$517,000的房。

06 住房拥有率 Realtor.com

应该维持在65.7%，比2022年的65.8% 只降很少的一点点。平均房屋净值将上升$25,650，便宜地区的房屋净值应该会增长更多，因为很多从高房价地区搬过来的买家抬高了当地的房价。
 

07 租金 Realtor.com

2023 年全美租金将同比增长6.3% ，城市中心的租金增长空间可能比郊区大，这和疫情期间有所不同。Redfin 租金将下降，许多Z世代和千禧一代将继续租房。预计2023年年中，美国的租金同比将出现小幅下降。租房价格下降的部分原因是供应量增加，因为

1.许多多单元公寓正在建设中，明年将有数十万套新的租赁住宅。
2.由售转租：许多房主不卖房了，转为出租。

Redfin还预测2023年投资买房量将比一年前减少约25%，购买量可能在春季触底。明年下半年入场，可能会找好Deal。同时，人们跨州搬家的比例会从今年的24%下降至20%，仍高于疫情前18%的水平。因为一些远程办公的需要搬回公司所在地，或者是搬到开销低一些的可负担性高的区域，所以价格实惠的中西部和东北部的住房市场，将会保持相对良好的势头。这些地区往往比昂贵的沿海地区更稳定，并没有经历暴涨，而昂贵的西海岸城市和过去两年暴涨的区域如凤凰城、奥斯汀等，可能会出现价格的大幅下降。

另外没有个人所得税的州，如佛州、德州、田纳西州也会比较受欢迎。