房地产税在美国的征收历史，大约已有200多年，目前在美国地方政府收入中占据重要地位。日本、英国等发达国家，同样也在征收房地产税。不过，我国房产税和土地方面的税收，暂时还散落为多个税种，由于种种原因，我国一直没有全面推广“房地产税”。房地产税会在何时推广，又当如何征收？近年来，专家们纷纷给出不同意见，其中，苗乐如的观点值得关注。他建议按照“家庭套数”征收房地产税，第一套房免征税，第二套房少征税。他还提到，建议房贷利率直接同比例降低，这样也避免了“先还贷再贷款”的麻烦。苗乐如是现任中国房地产业协会名誉副会长，曾担任北京市国土资源和房屋管理局党组副书记、局长；北京市建设委员会党组副书记、副主任，北京市住房制度改革办公室主任，具有丰富的住房制度改革和房屋管理工作经验。建议按家庭套数征收苗乐如指出，不建议按照人均面积征收房地产税。他认为，结合我国的住房历史情况来看，假设按照人均面积征收房地产税，可能会直接面临一些难题。苗乐如分析，公开消息称目前单身者大约2亿多人，如果按照人均面积征收，对单身者有失公平。单身者一个人就是一个家，假设他居住在100平的房子里，按照超出人均60平米计算，单身者就要为多出的40平米纳税。苗乐如分析，假设选择按人均面积征税，人均面积多少为妥？是60平米，还是80平米？这也是要探讨的问题。另外，究竟是按人均建筑面积征税，还是按照人均使用面积征税？这也是值得探讨的问题。苗乐如指出，倘若按照人均面积征收，这其中会涉及到更多、更繁琐的细节问题。鉴于以上原因，苗乐如认为，房地产税最好按照“家庭住房套数”来征收，这样实际操作起来也更明确、更便捷。如果有的房子面积很大，例如达到300平米，这就属于特殊情况，如果按家庭套数征税，可以单套房屋设定面积上限。【具体怎么征税？】苗乐如拿北京举例，北京二环和三环内许多房子是“老破小”，有的居民家庭仅有一套“老破小”。此时，随着第三代人的出生，居民就不得不购买第二套房去改善住房条件。事实上，这第二套房，也属于刚需。类似情况并不少见，那么房地产税应该怎么征更合理？苗乐如表示，“建议第一套房免征房地产税，第二套房象征性少收一点房地产税。”苗乐如解释，为满足人们美好生活的愿望，国家也在鼓励改善型住房，而房地产市场也亟待激发活力，居民对第二套房些微纳税，这既是对鼓励购房政策的衔接，也能激发市场活力。公开信息显示，美国征收房地产税，大约已有超过200年的历史，现在按照地区来征收，一个州一个标准。美国把市场对房源的评估价格作为标准来征收，而不是按照人均面积。美国各州所征收的房地产税，主要用于道路、教育、社区改造等。苗乐如认为，美国的征税方式相对科学，结合我国各省市的经济状况与居民消费水准，如果将来全面推广房地产税，全国统一标准并不合理，建议按照地方情况来具体征税。苗乐如强调，房地产税应该是地方税，不是中央税种，可以作为地方收入的一部分，用来推动地区城市建设、服务或社区的改造。此前，有知名学者提出，对小产权房要特别征收房地产税。但苗乐如坚定地给出了相反意见，他认为，小产权房压根不具备被征税的资格，如果一旦对小产权房征税，这就意味着是在变相地承认小产权房的权属。值得注意的是，苗乐如指出，如果要征收房地产税，要坚持这样一个原则：房地产税征收的税额应该是原房产税、土地增值税、城镇土地使用税等总税额的转化，而非作为弥补财政困难的手段，通过征收房地产税去弥补财政欠缺。坊间不乏这样的观点，房屋产权70年，既然居民已经缴纳了土地出让金，就完全不必再交房地产税。苗乐如表示，“我不赞同这个观点。税收是一个再分配、再调整的过程。英国是土地私有制，但土地产权人也同样要交房地产税。”如果全面推广房地产税，具体从哪里开始征收？苗乐如认为，一定是从新成交的商品房开始，毕竟老房源历史情况太过复杂，原则上只能向前看，不能往后追。苗乐如举例而言，有人因拆迁获得多套房子，但对这些居民征税合理吗？这值得探讨。如果一旦对拆迁补偿的房屋征收房地产税，恐怕居民会产生极大的排斥心理。另外，苗乐如补充表示，不仅商品房要征税，保障性住房以及出租的房等，也应征收。【建议首套房和二套房均20%首付】苗乐如说，“我们一直在提倡满足‘美好生活’，事实上，24小时内至少有一半时间，居民都在家里度过。吃穿住行，是满足美好生活不可或缺的重要方向，而支持改善型住房，更是满足美好生活的重要方面。”苗乐如提到，有一些特殊职业的人，他们在异地买房也是为了满足生活的需要。譬如，杀青后的演员需要在异地买房居住，教师寒暑假也可能需要在异地度假，还有过着候鸟生活的许多老年人需要在异地置业等。这些人群，他们购买第二套房，也是生活所需。苗乐如认为，既然现实生活让许多人对购买第二套房有实际需求，那么市场或政策就应该对应发挥作用。他分析，“中国4亿人是中产阶级，按照人均40平米到60平米的住房需求来预估，4亿人大概需求160亿平方米至240亿平方米的建筑。住房改善需求是房地产新阶段的主要特征，这也是一个巨大的市场空间。”至少基于以上原因，苗乐如认为，现在的购房政策和信贷政策，可以不必再区分首套房和二套房，可以考虑将两套房的标准完全统一。这样操作，也和国家鼓励二胎和三胎匹配的精神衔接了。苗乐如说，我国的购房首付可以借鉴国外，尽可能将市场新建商品房的首付全部降为20%。同时，也适时公开征收房地产税对首套和二套房的征收原则，让意向购买者在此基础上，放心大胆地购房。由于新贷款的利率比早先贷款的利率要低不少，苗乐如提出，为何不能将正在贷款的利率直接按照同比例降低呢？这样就给居民提供了直接的方便，也不必再去排队先还贷、再贷款了。“我觉得，前后的贷款利率政策要统一起来，贷款比例统一、贷款利率统一。”苗乐如说。 ...

自然资源部、银保监会等部门近日印发了《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》，要求：1、推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；2、推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；3、推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。"带押过户"有两大好处：一是节省时间，二是节省交易成本。之所以节省交易成本，是免了赎楼这个环节。如果过户的房子正在按揭还款中，之前的交易模式下，需要借一笔"过桥资金"归还房贷，然后才能过户。而"过桥资金"是很贵的，往往按照天来计算利息。据称，"带押过户"可以为二手房交易节省下来约三分之一的成本，节省接近一半的时间成本。由于"建立中国特色估值体系"是今年的一项重要任务，而银行股是当前A股估值的基石，为了降低银行风险、推动银行股反弹、利好股市，给存量房贷打折基本不可能了。有读者留言说，带押过户的落地，相当于给存量房贷打折开拓了一条新路。他们的意思是说：带押过户推广后，二手房交易成本降低。如果你的房贷利率比较高，可以考虑把房子卖给自己的亲友，比如父母。父母虽然年老，但现在有接力贷。父母接盘，重新贷款，利率就降低了，相当于给存量房贷打折了。真的是这样吗？通过测算，我的结论是：在大城市，基本不可行；在三四五线城市，或许可以成立，但前提是：不考虑房屋代持的法律风险。我们先看一下为什么大城市不可行。以深圳为例。假设王先生几年前在深圳购买了1套总价700万的商品房，首付3成、贷款7成，贷款20年，采取了等额本息的还款方式。四大一线城市限购非常严厉，过去几年的调控方式主要是限购、限贷，而不是提高房贷利率，所以一线城市过去几年房贷利率比中小城市略低。比如深圳，首套房贷利率比较高的时候也才5.1%，二套房为5.6%。现在降息了，但一线城市房贷利率降息最少。目前，深圳首套房利率4.6%，二套房利率4.9%。利率高点和利率低点的差距比较小。而大城市房屋交易的成本比较高。即便替王先生接盘的亲友是首套房，王先生卖出的也是唯一住房，由于没有"满5"，要缴纳全额增值税。王先生把房子卖给亲友代持，这次交易一共需要缴纳5.6%的增值税、1%的所得税、1%的契税。交易成本至少在53.2万元左右。交易前的月供为32609.12元；总利息为292.61万元；交易之后，换为低利率之后的月供为31264.94元，总利息：260.35万元。这次交易完成后，理论上可以节省32万多元的利息，但付出了53.2万元的成本，还损失了亲友的首次购房资格、首次购房利率优惠，代价极其沉重。此外，房子让别人代持的法律风险较大。即便在父母名下，将来也存在兄弟姐妹争产的可能性。所以，利用带押过户提供的便利，通过交易降低房贷利率，在大城市很难行得通。每个城市的税率、利率、限购政策均不相同，需要精准计算。如果在普通三四五线城市，这种做法可能就行得通。因为这些城市大多取消了限购，也基本上没有认房认贷的限制。再加上政府推出了买房契税优惠的政策，二手房增值税政策也相对宽松，交易成本大大降低。举例说明：王先生80万买了1套房子，首付3成、贷款7成（贷款56万元），选择等额本息还款方式，贷款20年。由于房子买在3年多之前，当时利率比较高，达到了5.9%。现在通过带押过户的方式，放到某亲友名下。亲友有房子、无贷款，所以这次接盘可以享受首套房的各种优惠，贷款利率为4%，仍然采取等额本息、20年还款方式，仍然贷款56万元。则置换之前，王先生的月供为月供：3979.77元，总利息为39.51万元。置换之后，王先生实际承担的月供为：3393.48，总利息为25.44万元。这次置换交易成本：由于房屋满了2年，有些城市可以免增值税；个税按照总价1%计算，契税按照1%计算（政府给优惠打7折），则交易成本为1.36万元。可以看到，通过带押过户，在中小城市极其宽松的条件下，的确可以起到“给存量房贷打折”的作用。理论上可以节省14万元的利息。但前提是：当地取消了认房认贷，首套房政策非常宽松。否则，如果代持人此次接盘被认定是2套房，则房贷利率至少就是4.9%，而且契税减免也没有了。如果是以2套房方式接盘，则上述案例的月供上升到3664.88元，总利息也变成31.95万元，中间的套利空间就大幅降低到不足8万元了，而且要面对代持的法律风险，还要对代持人表示感谢、承担交易成本，收益就比较有限了。而且：即便代持人是自己的父母或者兄弟姐妹，就100%没有法律风险吗？再举个例子，虽然跟代持房产无关，但也可以给很多人提个醒：L先生很能挣钱，跟太太打拼多年，在某一线城市拥有10套房产，只有1个儿子。突然有一天，L先生猝死，英年早逝。而他去世的时候，他的父亲也在ICU昏迷。于是L先生去世后，他的房产就非常麻烦，需要L先生的母亲签字放弃权利，还需要L先生的兄弟姐妹都签字放弃权利，才能完全过户到L先生的妻子、儿子名下，因为L先生去世的时候，其父母都在，因此都拥有部分继承权。而L先生的父亲无法在生前签署弃权声明，L先生父亲拥有的、对L先生部分房产的继承权，就传递到了L先生的兄弟姐妹手中。而10套一线城市的房子，构成了巨大的利益诱惑......或许有读者会问：我去申请经营贷，来置换房贷，不就解决问题了？经营贷置换房贷，风险也比较大。如果银行愿意查，一定可以发现你违规挪用了贷款。现在银行都是联网的，而且你很难通过大额提现来转移资金。经营贷是短期贷款，房贷是长期贷款。经营贷有的需要到一定时间全部归还一次，重新申请。如果到时候申请不出来，是非常麻烦的。即便没有采取这种方式，被银行发现违规使用贷款，银行是可以随时抽贷的。到那时，你的房子将处于非常大的风险之中，如果拿不出钱来，就可能被拍卖。最后再总结一下：第一，申请经营贷、消费贷来置换较高利率的存量房贷，风险较大，不建议采用。别被巧舌如簧的中介忽悠了，将来风险是自己的。第二，借助带押过户带来的低成本、便捷交易方式，找人接盘、置换存量房贷，在中小城市行得通，节省的利率显著超过了交易成本。但代持房产会有法律风险，这个需要充分考虑。第三，在限购限贷、认房认贷的大城市，找人代持、置换高利率房贷是不划算的，甚至会带来巨额亏损。...

“带押过户”对于房贷利率的影响由于现在的房贷利率与前几年相比，降低了不少。所以从理论上通过“带押过户”的方式可以达到降低利率的目的。 比方说原来我们的贷款利率是6.2%，而现在的贷款利率只有4.1%。如果按照500万30年计算，这样的情况下，可以节省的利息如下： 6.2%时，30年需要偿还的利息是6024440元。 4.1%时，30年需要偿还的利息是3697570元。 可以节省的利息=6024440-3697570=2326870元。 看到230多万的利差，您是否也心动了？ ...

“买房子，一直以来都是我们生活中的一件大事。”1998年我国取消的住房分配，商品房开始走向前台。这20多年以来房地产一直以来都扮演着很重要的觉得，是主要的实体经济。房子的价格也水涨船高，现在一些大城市6-7万元单价的房子比比皆是，甚至一些三四线的房价都达到了上万元。所以购买房子是一件大事，很有可能掏空4个人的钱包，但其实从2018年开始，我们国家的房价收入比已经达到了9.3，因为我国房价收入比的临界值为9，所以换句话来说，房地产对于经济的贡献已经变成负数了。 这两年我国主要的政策就是房住不炒。将房子回归真正的属性，确实这段时间调整的次数是很多的，所以为未来的10年，房子的价格出现大幅度波动的可能性不是很大，所以刚需买房者其实是可以考虑的。确实目前的现状就是如果再不出手还是买不起，之前买房子就是很多人在观望，觉得房子的价格会下降，但却发现房价不仅仅没有下降，反而更买不起了，作为主要的实体经济，房价崩盘真的是极低概率的事件。买房子有两种方式，一种是贷款买房，还有一种是全款买房。显然全款买房的在少数，多数人还是通过交了首付之后，然后和银行借贷买房。根据相关数据显示，截止到去年年底，我国家庭未偿债务达到了55.3亿元，比2008年上涨了接近9倍。从贷款的类型上很容易就能看出主要的信贷还是抵押贷款。2019年住房贷款余额达到了29.8万亿，占家庭债务总额接近54%。 我们国内家庭的杠杆率上涨是因为个人住房贷款的提升。现在我国的房价增速在下降，那么个人住房贷款的增速也在回落，所以可以证明国家的调控已经有了效果。之前央行公布的一项调查报告显示，我国城镇家庭平均资产达到了317.9万元，从资产来看，我国很多家庭是很有钱的。但是他们其中很多人都背负着贷款，如果把债务除去的话，其实家庭净资产不是很多。 不过最近房奴迎来了好消息，房贷利率下降了。因为LPR已经结束，所以这确实是振奋人心的消息，因为这样的话购房成本就下降了。根据数据显示，今年5月份我国有35个二线城市的房贷利率是下降的，具体来看有20座城市的首套房贷利率下降超过了10BP，6个城市下调了10BP，整体上来看，我国的房贷利率已经连续7个月走低了。 房贷利率的下降就是给房奴卸担子，现在目前还款的人数在1.4亿左右，还款的整体金额为21万亿。确实是减负了，现在有的地区还能够更换贷款银行来减轻负担。为的就是让更多的人能够买得起房子，现在国内的空房还是比较多的，所以为什么有收取空置税的声音，都是有一定道理的，那么2023年能不能买房呢？我想大家心中都有了答案。...

前两年央行降准正式实施了，4000亿元将陆续的释放，而在前天，央行还正式宣布1000亿元中期借贷便利MLF操作，也就是被网友称之为麻辣粉的操作，而且还下调了中标利率20个基点，那么中标利率从3.15%降到了2.95%，也就是说降息了20个基点。以上的持续降息降准，对于楼市的促进是有利好消息的，最直接的就是购房者的房贷利率会下调，预计到本月20日，5年以上的LPR会有10-20个基点的下调。 目前全球的疫情还是没有能够得到一定的控制，尤其是美国的数字还在不断的攀升，全球的经济是会有一定的影响的，而且美联储已经打开了印钞机，想让全世界都跟着一起买单，确实作为全球第一大经济体，美元优势世界第一存储货币，所以这些年美国的国债也在持续上涨，目前已经达到了23万亿元，什么概念呢？参照美国的去年GDP，也就是说全部美国人不吃不喝，一年也不够还贷的。所以在美国做出调整之后，我们国家的央行也及时出手。 这次央行的定向降准主要就是为了让国内的企业逐渐的步入正轨了，而且力度还是比较大的。这次定向降准之后，对于楼市也是有着一定影响的，确实作为国内主要的经济实体，房地产的发展还是有着重要意义的，如果这次LPR下降，那么之前将固定利率转换为LPR利率的人，就可能省下一笔钱，这样说可能不大直观，我们来做个简单的算术题。 如果20号LPR下降了10到20个基点的话，那么按照贷款100万，还款年限为30年的还款来说，如果下调了10个基点，那么每个月就可以减少60元，20年之后就可以省下10859元，1万多元还是可以干好多事情的。如果下调20个基点，那么每个月就能省下120元，30年就可以省下43398万，这个数字就比较可观了，相信不少人都在等待着20号的到来。 去年8月份LPR改革以来，目前1年期的LPR已经下降了20个基点，5年期的下降了10个基点，目前为4.75%，如果20号下降10个基点，那么5年期的就会变成4.65%，将成为1991年以来的最低利率，那么对于我们的房价会有什么影响呢？房价的关键因素是M2的增速，所谓M2就是广义货币量，这和房贷还是有着很重要的联系的。 因为这次的定向降准以及降息，M2的增速已经回到了10.1%，这个增速还是很快的，在这3年中属于最高值，M2的总量也突破了208亿元，所以对于房价是有影响的，之前有数据是这样显示的，如果M2增速突破了10%，那么房价是很稳定的，如果不足10%，那么房价就会下降了，所以我们国家未来一段时间的房价会比较稳定，基本上不会出现大幅上涨或者下降的情况，但是对于不同城市来说是不一样的，人口流动性比较大的城市，房价还是存在着上涨的可能的，而且目前市面上的钱也在增多，投资房地产是个不错的选择。...

  房子是大部分中国人一生中最大的一笔支出。 因为款项巨大，购房者往往需要贷款。贷款利率的高低会显著影响购房支出。以贷款100万元，30年期，等额本息还款为例，利率5%与利率4%相比，购房者累计多支付约21.4万元。 也就是说，利率差了一个百分点，就要多还本金的21.4%。 因为贷款利率直接地并且显著地影响购房支出，所以调整房贷利率可以调节购房需求。2021年以来，中国房地产市场持续低迷，需求大幅萎缩。为刺激购房需求，从2021年11月开始，伴随着数以百计的房地产宽松政策，中国内地房贷利率也持续走低。 如图1所示，中国全国首套房贷平均利率从5.57%降为目前4.17%，全国二套房贷平均利率从5.85%降为4.95%。 ▲图1: 全国首套和二套房贷平均利率 中国人民银行货币政策司司长邹澜曾公开表示，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较上年同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。 那么在降了又降之后，中国目前的房贷利率还高不高？ 我们把中国内地的房贷利率和美国、新加坡、中国香港这些发达国家或地区的情况，做一个简单比较。结论如下。 01 中国房贷利率 的绝对数值不高 2019年央行颁布新的住房利率政策后，国内房贷利率大多以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准，然后加上一定的基点形成。一个基点为0.01%，即万分之一。 比如2021年8月，5年期以上LPR为4.65%，假设加成120个基点，则房贷利率为5.85%。加点在整个还款周期中会一直不变。如果5年期以上LPR降至4%，那么贷款利率为5.2%。 LPR由18家银行报价而来。这就像18位评委，每人打一个分数，去掉最高分和最低分，然后计算出最终得分。LPR分为1年期和5年期以上两个类别。贷款5年以下，以1年期LPR作为基准。但是大部分国人贷款时长会超过5年，这时贷款利率会以5年期以上的LPR作为基准。 因为LPR是浮动的，所以中国房贷利率是一种浮动利率。 最新的LPR较之前有所下降，目前数值为：1年期3.65%，5年期以上4.3%。银行加点也下调了很多，甚至可以为负。 2022年9月29日，人民银行和银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022 年底前，阶段性取消当地首套房的房贷利率下限。需要符合的条件是，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降。 2023年1月5日，央行延长了以上政策的有效期，这相当于将临时性政策延长化，甚至常态化了。 所以，满足以上条件的城市自主决定首套房贷利率的下限。比如，郑州当前主流首套房贷利率为3.8%。这相当于加成为 -50个基点（3.8% - 4.3% = -0.5%）。天津首套房贷利率为3.9%，这相当于加成为 -40个基点（3.9% - 4.3% = -0.4%）。 目前，全国首套房贷平均利率4.17%，可以作为当前中国内地房贷的利率参考值。和其他国家或地区的房贷相比，4.17%高吗？ 单看数值，其实不高。 先看美国，2023年3月23日，美国具有代表性的银行——美国银行（Bank of America）给出的房贷报价情况如下。 30年固定房贷利率，报价6.25%； 15年固定房贷利率，报价5.5%； 5年固定利率，5年之后每半年调整一次的浮动利率，报价6%。 仅从数值看，美国的房贷利率显著高于中国内地。 再看中国香港，2023年3月22日，代表性银行——汇丰银行（00005.HK）给出的报价情况如下。 参考优惠利率的贷款利率（通常被称为“P按”），报价为3.375%。 这里的优惠利率（Prime loan）非常类似于中国内地的LPR。汇丰银行房贷的计算公式是P值-2.25%，即在P值基础上，降低225个基点。汇丰当前的P=5.625%，所以计算得出“P按”贷款利率为3.375%。（5.625% - 2.25% = 3.375%） 香港还存在另一种以HIBOR（香港银行同行业拆借利率）为基础的贷款利率（通常被称为“H按”），汇丰报价为4.67%。 这种参考HIBOR利率的贷款方式，利率会每月调整。汇丰银行的计算公式是1个月的HIBOR数值+1.3%。2023年3月22日，1个月HIBOR为3.37%，所以计算得出“H按”利率为4.67%。（3.37%+1.3% = 4.67%） 从数值看，中国香港“H按”利率高于中国内地，“P按”利率低于中国内地。 最后看新加坡，2023年3月23日，代表性银行——星展银行（DBS）给出的报价情况如下。 5年的固定房贷利率为4%。（新加坡各银行几乎都不提供周期大于5年的固定房贷利率。） 新加坡另一种房贷是以SORA为基础的浮动房贷利率，报价为4.44%。  SORA为新加坡平均隔夜利率。星展银行的浮动利率计算公式是，3个月的SORA数值+1%。2023年3月23日3个月的SORA数值为3.44%，所以计算得出的浮动房贷利率为4.44%。 图2是2023年以来SORA的走势。 ▲图2: 新加坡3个月SORA的走势图 从数值看，目前新加坡房贷5年固定利率低于中国内地，浮动利率高于中国内地。 ▲表1: 当前中国内地与美国、中国香港、新加坡的房贷利率对比 综合来看，和美国、中国香港、新加坡的房贷利率相比，中国当前的房贷利率不高。 但是，考虑到美国、中国香港、新加坡都处于加息周期，而中国处于降息周期，所以还需要换一个角度去比较，这时结论会有所不同。 02 从成本加成看 中国内地房贷利率较高 一个商品卖的贵不贵，除了看绝对的价格，还可以看，价格与成本之间的差值。可以说，差值越大，这个商品卖的越贵。 “银行间拆借利率”可以看作是商业银行借入一笔资金的成本，即“边际资金成本”。房贷利率减去这个成本，衡量的是银行在成本上加成了多少。也可以认为，加成的数值越大，房贷利率越贵。 比如，A国资金成本为1%，房贷利率4%，那么加成了3%，即300个基点。B国资金成本为3%，房贷利率5%，那么加成了2%，即200个基点。 虽然，B国房贷利率高于A国，但因为A国的加成更高，实际上银行赚的更多，从成本加成的角度，可以说A国的房贷利率更贵。 以上这种衡量标准，似乎有些强词夺理，但是，这种标准或许更为客观。可以想象，如果未来上述A国的资金成本变为4%，而A国银行要保持盈利状态，那么其房贷利率就会变为7%（4%+3%=7%）。 我们以这个新标准，衡量中国内地的房贷利率贵不贵。 中国内地的资金成本，以1个月SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）为基准。用SHIBOR作为基准的好处在于，这个指标在其他国家或地区都有对应物，比如在美国可以是LIBOR，在中国香港是HIBOR，在新加坡是SIBOR。 2023年3月，1个月SHIBOR的平均值为2.36%，中国内地5年期以上首套房贷平均利率为4.17%，因此加成为181个基点，即1.81%。（4.17%-2.36%=1.81%） 如表2所示，2023年3月的加成是2018年下半年以来的最低值。2018年下半年平均加成为283个基点；2019年平均加成为276个基点；2020年平均加成为308个基点；2021年平均加成为298个基点；2022年平均加成为276个基点。 ▲表2:  2018年下半年以来，首套房贷平均利率与1个月SHIBOR之间的差值 下面看看美国的情况。 美国2023年3月份，1个月LIBOR（伦敦同业拆借利率）的平均值为4.72%。以美国银行报价为参考，15年定期房贷利率为5.5%，加成为78个基点，即0.78%（5.5%-4.72%=0.78%）；30年定期为6.25%，加成153个基点（6.25%-4.72%=1.53%）。 而且需要注意，中国内地的房贷利率是跟随LPR浮动的，本质上是浮动利率。在浮动利率条件下，银行承担的风险较小。而对于银行，长时间的固定利率带来的风险要大于浮动利率。 所以，美国15年或30年固定利率的风险大于中国的房贷利率。而美国15年固定利率仅在成本基础上加78个基点，30年加153个基点。中国房贷加成181个基点，与美国相比较高。 再看看中国香港的情况。 香港有两种房贷利率，“P按”和“H按”。其实对银行来说，两种方式在风险收益上是等价的。所以只看一种即可。我们看“H按”。 以汇丰银行为例，“H按”为1月HIBOR+1.3%，HIBOR就是香港银行的“资金成本”，所以汇丰银行的加成为1.3%，即130个基点。香港其他银行和汇丰银行加成相等或相近，比如渣打银行和汇丰银行的数值完全一致。 中国内地加成为181个基点，高于汇丰银行的130个基点。所以即使降了多次之后，中国房贷利率仍比中国香港高。 最后看看新加坡的情况。 和香港一样，仅看新加坡的浮动房贷利率即可。 新加坡以星展银行为例，其浮动房贷利率为3个月SORA +1%，3个月SORA与1个月SIBOR（新加坡银行同业拆放利率）之间存在比较稳定的关系。 ▲图3：新加坡1个月SIBOR与3个月SORA之间的关系 从图3不难看出，2023年以来，1个月SIBOR通常比3个月SORA高60个基点以上，所以，3个月SORA +1%，仅相当于在SIBOR的基础上加了不到40个基点。 所以，新加坡的房贷利率加成低于中国内地房贷利率。 表3是中国内地、美国、中国香港、新加坡在资金成本基础上的加成对比。 ▲表3: 中国内地、美国、中国香港、新加坡的房贷利率加成对比 有人会问，在比较房贷利率时为何不考虑通货膨胀？这是因为利率作为资金成本已经将通货膨胀因素考虑在内，不需要单独考虑了。 综上，和美国、中国香港、新加坡相比，从绝对数值看，中国内地目前的房贷利率并不高，但中国内地的房贷利率在资金成本上的加成仍然较高。...

羊城晚报全媒体记者 黄颖琳 戴曼曼 提前还贷浪潮下，去银行办理房贷容易么？当前广州市的房贷利率到底处于什么水平？办理房贷需要注意哪些？ 带着这些问题，羊城晚报记者以客户的身份，通过网点走访、电话咨询等多种方式，从工农中建交等国有五大行以及招商银行、兴业银行和广州银行等银行了解到，广州的首套房贷利率已创下近4年的新低，放款方面最快可以一周内完成。 不过，银行业内人士提醒，办理房贷还需选择正规金融机构咨询，同时合理评估个人或者家庭实际情况，理性借贷。 广州首套房贷利率处于历史低点 今年1月初，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 随后，各地房贷纷纷掀起“降价潮”。有市民表示疑问，如今珠海、中山等多城利率已“奔3”，广州为何仍坚守在LPR上方，维持“4”字出头？ 记者查询了国家统计局官网，数据显示，2022年10月-12月广州新房销售价格指数，环比均为下降，但同比均有所上涨，并未符合“三连降”要求。今年2月，广州新房价格指数更是环比上涨0.3%。因此，广州暂时不在上述的动态调整机制范围内。 据记者走访调查，目前广州多家银行首套房商业贷款利率最低为4.3%，即LPR+0基点，已降至4年来新低；二套房贷利率4.9%，即5年期以上LPR+60基点。 值得留意的是，这也是近年来广州房贷利率市场定价出奇一致的时刻。无论是四大行、股份制还是城商行乃至外资行，定价方面并没有太大区别。业内人士表示，由于广州暂时还不能动态调整到LPR基点以下，因此各家银行根据市场当前的情况，选择了“贴地飞行”。 此前，有网络传言称当前广州已经有多家银行表示“认贷不认房”，即名下第一套房贷如果能结清，购买第二套时可以按首套利率执行。不过，多家银行都对此予以否定。 银行业内人士透露，从政策层面来看，目前银行并未执行这一标准，广州的住房信贷政策没有变化。但也有银行表示，实际操作中，当前广州市无房但房贷有记录已结清的首付仅需支付四成。 房贷额度充足、放款时长缩短 贷款利率到了“地板价”，那贷款额度和放款流程方面如何呢？从一般流程来看，通常包括送审、批贷、预约递件、递件、缴税、过户、出证、放款。走访过程中，大部分银行均表示房贷“额度充足”，但他们同时提醒，一手新楼盘还需考虑所选银行是否有准入资格，即开发商一般有配套好的合作银行放贷。 放款时长是不少广州市民的重点关注。“按普通标准来说，审批需要一周时间，出证后三个工作日左右放款。” 广州银行某支行信贷部经理告诉记者，具体情况还需结合抵押和开发商准入时间。 招商银行的一名房贷客户经理表示，从审批到放款预计半个月左右。兴业银行的客户经理回应，当前一手房和二手房的放款速度都在提速，办好抵押或者预抵押最快一周左右即可放款。 “年龄+贷款期限”或不超75年 房贷最长可以贷款到借款人100岁？今年2月中旬，一张内容为“建发房产联动南宁合作银行，住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”的海报在各大朋友圈广泛流传。 这让广州市民陈先生十分疑惑，难道家里老人已经70岁，还能办理30年的房贷吗？此前已经多方分析都表示，“百岁贷”或许更多的只是噱头，为了催动更多资金充足的购房者入市。 那广州的借款者最长能贷款多久？记者走访多家银行网点发现，事实上，广州各大银行规定，借款人年龄与贷款期限之和基本不超75年。 比如，兴业银行方面就表示，个人住房按揭贷款放宽借款人年龄准入条件，即借款人年龄准入为18周岁（含）以上70周岁（含）以下，且借款人年龄与贷款期限最长为75年。 “借款人年龄+贷款期限一般不超过75年。”广州银行某支行经理还补充提到，“楼龄+贷款年限也不得超过50年。” 前述招商银行经理则表示，贷款年限最长是30年，但并未透露房贷申请人年龄限制。 业内提醒： 选择正规金融机构咨询，理性借贷 值得留意的是，在记者采访调查的过程中，也有一些自称“银行借款中心”或者按揭中介的人给记者主动打来电话称，可以帮忙处理让借款利率更低，或者用经营贷来替代房贷等。 有银行业内人士提醒，无论是最近大家关注的房贷利率下行，还是提前还贷等话题，建议大家选择正规的金融机构咨询，尤其需要警惕不法中介的套路陷阱。 事实上，自去年底以来，包括监管在内都多次提醒，金融消费者要合理评估个人或家庭实际情况，若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。 “最重要的是，理性借贷，也要理性对待提前还款。”有银行人士着重提到，在申请借款时，应该认真审核合同内容，按约定使用贷款，尤其是认真阅读条款，重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容，谨慎对待签字、授权环节。...

沈阳3.9%、郑州3.8%、珠海3.7%......随着首套房贷利率下限动态调整机制运行，更多城市加入了调降首套房贷利率的队列。据lilv.wang统计数据，截至目前，包括厦门、福州、天津、沈阳、南宁、郑州、沈阳、哈尔滨、无锡、徐州、常州等36个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。...

我国房贷利率全球排名第一，在银行按揭200万，要偿还400万！ 对于刚需们来说，即便是掏空六个钱包，也只够交首付，剩下的只能走房贷这一条路，这也是非常无奈的事，毕竟手里没铜不敢胡行，从此沦为房奴。 年轻人遭受社会鞭打，只因为自己涉世尚浅，没有领教社会的残酷。更关键的是他们是在遭受高房价和高利率的双重压榨。 这两年，在宏观调控不断加大力度的态势下，高房价已经得到遏制，但问题是高利率又成为压在年轻人头上的一座大山，叫人抬不起头。 有资料表明，我国的房贷利率已经是领先世界，甚至是遥遥领先。按照提供的资料，在全球，韩国的房贷为2.2，英国为2.8，法国为1.7，日本人最低为1.4.而我国的房贷居然高达6.0，最低也是3.8.同样是在中国，香港的房贷2.0，而台湾的房贷为1.9， 这些数据放在一起说明什么问题？两个层面，一个是年轻人成功成为为银行打工的房奴，再一个就是银行是稳赚不赔的行业，没有之一。 由此联想到这十来年，我国的五大行争相亏损，这是一件非常蹊跷的事，里面一定有什么猫腻。 银行之所以愿意提供房贷，关键一点是他有质押物，也就是业主购买的房子，换句话说这房子还指不定是谁的，不然法拍拍什么，还是准业主的房子。 也就是说即便是业主断供，银行还是其稳赚不赔。这是因为，一方面业主还要承担还贷的义务，即便是拍卖人家的房子，这是两个层面的事情，按照律师的说法，这是两个法律关系。 再一方面，开发商从银行借钱，使用土地使用期限来做抵押，一旦开发商还不起银行贷款，不仅要承担相应的法律责任，还将会丧失拿地的权利，因为拿地的钱就是从银行借来的。 这也就是说，不管是开发商跑路还是业主断供，银行都有手段控制局面不至于不可收拾，因此上银行亏损就是一个笑话。 可不要小看这些房贷利率，看起来仅仅是三五个点位，要是按三十年贷款期限来计算，结果是非常惊人的。 假设你在银行贷款100万，二十年三十年后，你的累计本息将会是非常可怕的，因为你当初借100万，可能连本带息要偿还300到400万。 我们可以试想一下，年轻人打工，一年下来大概能挣十来万，问题是这十来万有一半是花在房贷上面，换句话说，他们就是在给银行打工。 那么这样辛辛苦苦十年下来，也不过是把本金给还上，然而利息呢？也远远比本金哇要多得多，有的两倍有的三倍甚至更多。 假设说提前还贷，银行还是很欢迎的，但是这利息不到一年还是要按一年来结，这还不算完，问题是你上哪里弄这一两百万？ 那么银行会不会体谅大家的难处主动降息，实话说这种可能性微乎甚微，因为毕竟银行不是慈善机构，人家要生存要发展，总得要有人来买单。 因此年轻人要想真正自立自强，就要远离房贷，不做房奴，这样一来，远离房贷就是远离房子，这却与我们进城的初衷背道而驰。  ...

台当局货币政策主管机构23日宣布升息半码(0.125个百分点)，这是去年3月以来的第五次升息，重贴现率升至1.875%，创近8年新高。该机构同时上修今年消费者价格指数(CPI)及核心CPI预测值，同为2.09%，继续高于2%的通胀警戒线。 　　该机构称，近年来台湾物价涨幅持续攀高，恐形成较高的通胀预期。续调升政策利率，有助促进物价稳定，并协助整体经济金融稳健发展的政策目标。 　　2022年台湾全年CPI涨幅达2.95%，今年预计仍将维持2%以上。工商界普遍认为，面对出口持续衰退、食物和能源类价格持续上涨，升息举措除了表态作用，稳物价的实质效果令人存疑，反而会加重民众对物价的痛苦感。 　　台湾《工商时报》24日发表社论指出，对于压抑娱乐、消费等产生的通胀，也就是扩张支出造成的物价上涨，升息可能有效果。问题是台湾这波物价上扬的根源，是国际原物料上涨等输入型通胀，最近的蛋价走高、电价调涨等都来自食物和能源类，没有一样可以透过利率来压抑、解决。 　　该社论指出，在这样的情况下，升息不仅发挥不了抑制通胀预期心理的效果，更有可能反过来因房贷利率攀升后可能转嫁到租金成本上扬，加重民众对物价的痛苦感和悲观感。 　　台湾民众薪资增幅也被通胀吃掉。台当局统计部门近日发布数据显示，1月全体受雇员工实质经常性薪资、实质总薪资双双落入负成长，其中实质经常性薪资年减0.72%，创下6年来最大减幅。 　　经过此次利率“五连升”，台湾存放款利率进一步走高，主要银行新增购屋贷款利率第二季将突破2%，在暌违14年后重回2%以上高位。 　　台湾住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨认为，面对大环境不振，当局仍决定升息半码，意味着打通胀优先于稳定经济。在此次升息后，多数房贷族利率跨越2%大关，生活压力随之攀升;市场在交易冷清之下，购买意愿更加雪上加霜，房市难逃量缩格局。 　　业界人士认为，升息后房贷支出增加，民众消费将被排挤，升息将会压抑民间消费和投资，不利内需成长。在出口持续衰退的背景下，这对今年台湾经济成长非常不利。 　　台湾“中央大学”台经中心执行长吴大任指出，因全球终端需求低迷，物价预料将慢慢下降，今年台湾最大的经济挑战并非通胀，而是出口衰退，尤其台湾出口占GDP比重较高，恐会拖累台湾经济成长。 　　吴大任说，目前出口厂商获利正在减少，另一方面电价调涨，也使得他们营运成本增加，如今又升息半码，导致借贷成本持续增加，若企业撑不下去，台湾可能面临债务违约风险，会成为未来棘手问题。 　　台当局货币政策主管机构23日还公布经济预测，下修2023年经济成长率预测值为2.21%，低于去年的2.45%。  ...